120万在南山上车,这里是南山房价的洼地吗?

本文为深圳看房团原创作品

深圳楼市越来越热了，在近期踩盘过程中这种感受尤为明显，这与粤港澳大湾区规划落地、首套房贷利率回落等政策息息相关。数据显示：上周（3.11-3.18）深圳新房住宅成交持续回暖，成交至842套，环比上涨15.3%。【1】

3月份，深圳预计会有12个楼盘入市，而南山区独占5个，包括蛇口半岛城邦四期、南油华联城市中心、前海的嘉里中心和前海金融中心，以及南头的红花雅筑。半岛城邦和红花雅筑是住宅，其它为商业。

其中最引人注目的当属南头片区。近年来，南山区发展十分迅猛，2018年GDP超5000亿，简直富可敌省。南山区汇聚了腾讯、华为、中兴、联想、大疆等一大批中国先进科技公司，拥有蛇口自贸区、前海自贸区、深圳湾后海超级总部基地、科技园、留仙洞总部基地等重点区域，在这些高科技公司和高级开发区的众星捧月之下，就是南山的南头片区。

随着前海升级为自贸区，后海和蛇口也慢慢崛起，“洼地”西丽随着大学城和留仙洞总部基地的建设规划被填平，房价也水涨船高，南头片区的开发明显滞后于其它片区。

走在南头片区可以明显感受得到，南头南部生活配套成熟，道路品质不高，还有成片的小产权房，南头北部由于直升机场的存在，飞机噪音和建筑物限高都一定程度制约了该片区的发展。南头虽然发展滞后，但在这里能找到总价360万的新房，单价6.9万的新房，说南头是南山区的洼地也不为过。

下面就一起来看看南头的在售楼盘：

1、红花雅筑（均价8.5万）

项目地址：南山区南新路与红花路交汇处附近  

占地面积：2855.61㎡

建筑面积：16534.06㎡  

总房源：184

车位比：1：0.5

容积率：4.44

学区：大新小学、前海中学

地铁：1号线——大新站、桃园站（都较远）

楼评：

红花雅筑只有一栋，属于刚需的上车盘。

项目均价8.5万，卖的是一个好地段。红花雅筑的地段优势确实突出，位于前海中心区、后海中心区，高新科技园，三大区域板块辐射交汇处，坐拥南山核心配套，为南山行政及文化中心地带，拥有十分成熟的生活配套，欢乐颂、海雅缤纷城都在附近，美中不足的是，大新站和桃园站距离项目都不近（1.2公里左右），需步行15分钟。

项目较大的亮点是，售卖的户型为47-72㎡的精品小户型住宅（47.73㎡、54.41㎡、66.61㎡、71.78㎡），这意味着刚需可以用低于120万的首付款在南山区上车，这也是项目最吸引人的地方。

项目在3月17日开盘，共推出184套住宅，首日成交约67套，开盘第二天下午到现场，发现置业顾问仍然忙的不可开交，66㎡的住宅可选楼层已经所剩无几。

项目的学区为大新小学和前海中学，学区一般，加上片区暂时没有什么规划利好，所以大多数买家都以“买来自主、先上车其它以后再说”这样的目的来的。

户型方面，66㎡的印象最深，采光视野极好。现房带装修交楼，装修费在7000元/平方米，车位比0.5也是一个缺陷。

南头的未来还是值得期待的，随着先进南头旧改项目、南头古城片区更新、大新村城市更新等众多城市更新逐步落地，南头的发展蓄势待发。最后想提示购房者，买房较好以看到的面积为准，对于开发商的承诺请抱以最坏的打算。

2、豪方天际（均价8.5万）

项目地址：北环大道和南山大道交汇

占地面积：45508.08㎡  

建筑面积：267295.00㎡  

总房源：1928

车位比：1：1

容积率：5.81

学区：园丁学校

地铁：同乐站（12号线在建）

楼评：

豪方天际属于品质住宅，学区也很吸引人。

项目的学区为园丁学校，就建在小区内，园丁学校是一所九年一贯制公办学校，45个教学班级，是南实旗下首所九年一贯制学校，相信不少在这里买房的都是冲着南山实验来的吧，还有一点，在这里购房的多是南山科技园的业主，学生的素质也间接决定了学校的好坏，从生源上来看，园丁学校也值得期待。

在交通方面，项目附近暂时没有地铁站，但在12号线规划中（2022年通车），同乐站就位于项目100米处，步行5分钟就可到达。开车也十分方便，据一位工作于南山科技园的业主说，开车到公司仅需8分钟。

户型为73-155㎡三至五房，精装修交楼，品质很高，但有些户型不方正，实用率不高。

89㎡客厅

89㎡主卧

项目的缺点也很明显，项目夹在北环大道和南坪快速中间，还总有火车经过，再加上个南山农批市场，吵得不可开交。周边商业配套还很薄弱，依赖于南头南部的欢乐颂、海雅缤纷城等。

总体来说，豪方天际的学区值得期待，未来的地铁站也很近，对比周边的其它楼盘还是有一定优势的。

3、前海东岸（均价7.5万）

项目地址：北环大道与南山大道交汇处

占地面积：30378.78㎡

建筑面积：136704.60㎡

总房源：916

车位比：1：0.9

容积率：4.5

学区：园丁学校

地铁：12号线在建中

楼评：

前海东岸紧邻豪方天际，区位相同、学位相同，生活配套也相同，它们两个完全可以PK一下。

由于区位相同，所以前海东岸的学区也是园丁小学，距离中山公园也很近，也面临着噪音和生活配套的问题，但两个项目还是有细微的差别。

前海东岸虽然占地面积比豪方天际小，但前海东岸的花园要比豪方天际大得多。因为豪方天际楼下要建一所园丁学校，这所学校占了很大的面积，以至于豪方的花园相当于没有，在居住的舒适度上，花园更大肯定更舒适。

从户型上看，前海东岸的得房率不高，90㎡以下的户型做成2房1卫，看起来还是小。同时，在装修风格上给人廉价感，整体偏暗。

交房带装修带家具，拎包入住

88㎡的客房

从交通上看，前海东岸到地铁站要过一个天桥，步行至少8分钟，而豪方天际就在家门口。

从价格上来看，前海东岸的单价要实惠得多，今天在营销中心，还有一款88㎡的毛坯房总价616万，单价6.9万。

4、东关乐尚林居（均价7.6万）

项目地址：南山区同乐中山园路西侧

占地面积：18677.22㎡  

建筑面积：96820.59㎡

总房源：584

车位比：1：1

容积率：3.5

学区：同乐学校

地铁：同乐站（12号在建，距离约1200米）

楼评：

乐尚林居和宝安区仅一街之隔，属于南山边缘的高品质住宅，居住氛围很浓。

项目位于同乐村公交站旁，同乐村西南侧，东南侧毗邻中山园路，西侧主要南山区交警大队扣车场。用地面积约1.9万㎡，总建筑面积约10万㎡，由4栋共5座高层住宅组成，设二层地下室。

项目位于南山同乐片区，毗邻科技园，可快速到达南山、前海、宝安三大中心，片区两公里范围内四大公园环绕，主力户型为建筑面积约79-179㎡3-5房。

91㎡的客厅

主卧

乐尚林居的户型特别好，不仅使用率高，而且都很方正，给人很舒服的感觉，相比于豪方和前海东岸，乐尚林居更安静，容积率仅3.5，人口密度低，更适宜居住。

但配套是乐尚林居的硬伤，无论是学位、地铁还是商业，都很弱。

所以，注重居住品质，短期不考虑学位，在南山工作的朋友可以纳入考虑范围之内。

总结：

南头片区的潜力巨大，片区周围有宝安中心区、前海自贸区、蛇口自贸区、科技园和留仙洞总部基地，就算南头不做城市更新，周遍的高薪人才也会将这里的房租和房价抬升。

然而，随着深圳人口的不断流入，深圳土地资源的日益稀缺，南头这块宝地肯定会被合理利用，发挥其巨大的价值，释放出它的潜力。

注：【1】：数据来源：深圳房地产信息网数据中心