120万在南山上车,这里是南山房价的洼地吗?

深圳看房团 2019-03-19 22:33:57
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本文为深圳看房团原创作品 深圳楼市越来越热了,在近期踩盘过程中这种感受尤为明显,这与粤港澳大湾区规划落地、首套房贷利率回落等政策息息相关。数据显示:上周(3.11-3.18)深圳新房住宅成交持续回暖,成交至842套,环比上涨15.3%。【1】 3月份,深圳预计会有12个楼盘入市,而南山区独占

本文为深圳看房团原创作品

 

深圳楼市越来越热了,在近期踩盘过程中这种感受尤为明显,这与粤港澳大湾区规划落地、首套房贷利率回落等政策息息相关。数据显示:上周(3.11-3.18)深圳新房住宅成交持续回暖,成交至842套,环比上涨15.3%。【1】

 

3月份,深圳预计会有12个楼盘入市,而南山区独占5个,包括蛇口半岛城邦四期、南油华联城市中心、前海的嘉里中心和前海金融中心,以及南头的红花雅筑。半岛城邦和红花雅筑是住宅,其它为商业。

 

其中最引人注目的当属南头片区。近年来,南山区发展十分迅猛,2018年GDP超5000亿,简直富可敌省。南山区汇聚了腾讯、华为、中兴、联想、大疆等一大批中国顶尖科技公司,拥有蛇口自贸区、前海自贸区、深圳湾后海超级总部基地、科技园、留仙洞总部基地等重点区域,在这些高科技公司和国家级开发区的众星捧月之下,就是南山的南头片区。

 

随着前海升级为自贸区,后海和蛇口也慢慢崛起,“洼地”西丽随着大学城和留仙洞总部基地的建设规划被填平,房价也水涨船高,南头片区的开发明显滞后于其它片区。

 

走在南头片区可以明显感受得到,南头南部生活配套成熟,道路品质不高,还有成片的小产权房,南头北部由于直升机场的存在,飞机噪音和建筑物限高都一定程度制约了该片区的发展。南头虽然发展滞后,但在这里能找到总价360万的新房,单价6.9万的新房,说南头是南山区的洼地也不为过。

 

下面就一起来看看南头的在售楼盘:

 

1、红花雅筑(均价8.5万)

 

项目地址:南山区南新路与红花路交汇处附近  

占地面积:2855.61㎡

建筑面积:16534.06㎡  

总房源:184

车位比:1:0.5

容积率:4.44

学区:大新小学、前海中学

地铁:1号线——大新站、桃园站(都较远)

 

楼评:

 

红花雅筑只有一栋,属于刚需的上车盘。

 

项目均价8.5万,卖的是一个好地段。红花雅筑的地段优势确实突出,位于前海中心区、后海中心区,高新科技园,三大区域板块辐射交汇处,坐拥南山核心配套,为南山行政及文化中心地带,拥有十分成熟的生活配套,欢乐颂、海雅缤纷城都在附近,美中不足的是,大新站和桃园站距离项目都不近(1.2公里左右),需步行15分钟。

 

项目最大的亮点是,售卖的户型为47-72㎡的精品小户型住宅(47.73㎡、54.41㎡、66.61㎡、71.78㎡),这意味着刚需可以用低于120万的首付款在南山区上车,这也是项目最吸引人的地方。

 

项目在3月17日开盘,共推出184套住宅,首日成交约67套,开盘第二天下午到现场,发现置业顾问仍然忙的不可开交,66㎡的住宅可选楼层已经所剩无几。

 

项目的学区为大新小学和前海中学,学区一般,加上片区暂时没有什么规划利好,所以大多数买家都以“买来自主、先上车其它以后再说”这样的目的来的。

 

户型方面,66㎡的印象最深,采光视野极好。现房带装修交楼,装修费在7000元/平方米,车位比0.5也是一个缺陷。

 

南头的未来还是值得期待的,随着卓越南头旧改项目、南头古城片区更新、大新村城市更新等众多城市更新逐步落地,南头的发展蓄势待发。最后想提示购房者,买房最好以看到的面积为准,对于开发商的承诺请抱以最坏的打算。

 

2、豪方天际(均价8.5万)

 

项目地址:北环大道和南山大道交汇

占地面积:45508.08㎡  

建筑面积:267295.00㎡  

总房源:1928

车位比:1:1

容积率:5.81

学区:园丁学校

地铁:同乐站(12号线在建)

 

楼评:

 

豪方天际属于品质住宅,学区也很吸引人。

 

项目的学区为园丁学校,就建在小区内,园丁学校是一所九年一贯制公办学校,45个教学班级,是南实旗下首所九年一贯制学校,相信不少在这里买房的都是冲着南山实验来的吧,还有一点,在这里购房的多是南山科技园的业主,学生的素质也间接决定了学校的好坏,从生源上来看,园丁学校也值得期待。

 

在交通方面,项目附近暂时没有地铁站,但在12号线规划中(2022年通车),同乐站就位于项目100米处,步行5分钟就可到达。开车也十分方便,据一位工作于南山科技园的业主说,开车到公司仅需8分钟。

 

户型为73-155㎡三至五房,精装修交楼,品质很高,但有些户型不方正,实用率不高。

 

89㎡客厅

89㎡主卧

项目的缺点也很明显,项目夹在北环大道和南坪快速中间,还总有火车经过,再加上个南山农批市场,吵得不可开交。周边商业配套还很薄弱,依赖于南头南部的欢乐颂、海雅缤纷城等。

 

总体来说,豪方天际的学区值得期待,未来的地铁站也很近,对比周边的其它楼盘还是有一定优势的。

 

3、前海东岸(均价7.5万)

 

项目地址:北环大道与南山大道交汇处

占地面积:30378.78㎡

建筑面积:136704.60㎡

总房源:916

车位比:1:0.9

容积率:4.5

学区:园丁学校

地铁:12号线在建中

 

楼评:

 

前海东岸紧邻豪方天际,区位相同、学位相同,生活配套也相同,它们两个完全可以PK一下。

 

由于区位相同,所以前海东岸的学区也是园丁小学,距离中山公园也很近,也面临着噪音和生活配套的问题,但两个项目还是有细微的差别。

 

前海东岸虽然占地面积比豪方天际小,但前海东岸的花园要比豪方天际大得多。因为豪方天际楼下要建一所园丁学校,这所学校占了很大的面积,以至于豪方的花园相当于没有,在居住的舒适度上,花园更大肯定更舒适。

 

从户型上看,前海东岸的得房率不高,90㎡以下的户型做成2房1卫,看起来还是小。同时,在装修风格上给人廉价感,整体偏暗。

 

交房带装修带家具,拎包入住

88㎡的客房

从交通上看,前海东岸到地铁站要过一个天桥,步行至少8分钟,而豪方天际就在家门口。

 

从价格上来看,前海东岸的单价要实惠得多,今天在营销中心,还有一款88㎡的毛坯房总价616万,单价6.9万。

 

4、东关乐尚林居(均价7.6万)

 

项目地址:南山区同乐中山园路西侧

占地面积:18677.22㎡  

建筑面积:96820.59㎡

总房源:584

车位比:1:1

容积率:3.5

学区:同乐学校

地铁:同乐站(12号在建,距离约1200米)

 

楼评:

 

乐尚林居和宝安区仅一街之隔,属于南山边缘的高品质住宅,居住氛围很浓。

 

项目位于同乐村公交站旁,同乐村西南侧,东南侧毗邻中山园路,西侧主要南山区交警大队扣车场。用地面积约1.9万㎡,总建筑面积约10万㎡,由4栋共5座高层住宅组成,设二层地下室。

 

项目位于南山同乐片区,毗邻科技园,可快速到达南山、前海、宝安三大中心,片区两公里范围内四大公园环绕,主力户型为建筑面积约79-179㎡3-5房。

 

91㎡的客厅

主卧

乐尚林居的户型特别好,不仅使用率高,而且都很方正,给人很舒服的感觉,相比于豪方和前海东岸,乐尚林居更安静,容积率仅3.5,人口密度低,更适宜居住。

 

但配套是乐尚林居的硬伤,无论是学位、地铁还是商业,都很弱。

 

所以,注重居住品质,短期不考虑学位,在南山工作的朋友可以纳入考虑范围之内。

 

总结:

 

南头片区的潜力巨大,片区周围有宝安中心区、前海自贸区、蛇口自贸区、科技园和留仙洞总部基地,就算南头不做城市更新,周遍的高薪人才也会将这里的房租和房价抬升。

 

然而,随着深圳人口的不断流入,深圳土地资源的日益稀缺,南头这块宝地肯定会被合理利用,发挥其巨大的价值,释放出它的潜力。

 

注:【1】:数据来源:深圳房地产信息网数据中心

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