【行业资讯】2019年房地产政策几何?

2018年，几个核心城市的房价进入超跌区间，9-11月的销售增速实现负向增长，“金九银十”光景难现，地产投资也开始出现下降趋势。那么进入2019年，21日召开的《省部级主要领导干部坚持底线思维着力防范化解重大风险专题研讨班》对房地产政策的描述，是否意味着政策的转变？房地产投资销售将会如何？

政策将走向何方

21日召开的《防范风险专题研讨班》上对房地产调控的政策表述为“要稳妥实施房地产市场平稳健康发展长效机制方案”，较以前的表述有稍微的变化，早前的表述为“要建立房地产市场健康发展长效机制”。

对此国都期货解读认为至少包含了三层意思：

1）房地产市场长效机制方案已经从研究起草中的草案变成了方案，下一步应该就能从行政程序和立法程序中窥到长效机制的身影；

2）正式宣布房地产长效机制正式进入了“实施”阶段，政策信号再度明确；

3）“稳妥”二字很重要，在2019面对内外挑战等诸多不利因素下，房地产长效机制的实施一定不是以破坏稳定局面为代价的。

天风证券地产团队则认为，同中央经济工作会议相比更加强调“稳妥”二字，且放在“把握好节奏和力度”之后。认为在经济下行压力不断加大，房地产行业也处于下行期的背景下，房产税等长效机制政策的推进力度可能会相对缓和。

图表1：房地产长期机制政策的表述变化

数据来源：普信整理

对于2019年，天风证券认为不排除刺激房地产政策出台的可能。纵观2005年以来的四轮地产政策放松周期，发现每一次“稳增长”，中央政府都没有将放松地产作为优选，而是先选择降准降息、加大基础设施建设等其他措施稳定经济，观察政策效果后如果发现经济下行压力依然较大，才考虑动用房地产政策工具。因此本次稳增长中，若是其他手段无效的话，有可能会出台刺激房地产的政策。申万宏源则认为，当前市场对于政策放松预期过高、对于基本面下行风险估计不足，要谨慎预期政策的放松。

销售虽有下降

但良性收官

2018年全年全国商品房销售面积同比增长1.3%，增速比上年回落6.4个百分点；销售额同比增长12.2%，增速比上年回落1.5个百分点。但单月看，12月的销售面积同比增速0.9%，结束了连续三个月的负增长，良性收官。

对于12月房地产销售面积同比增速的转正，市场上多数机构认为是年末企业为了业绩进而进行的销售冲量，但中信建投认为“12月销售端的止跌回暖，主要源于货币宽松对于行业基本面支撑的兑现。”虽然对于12月的销售回升的原因分析略有分歧，但是“目前销售并未有显著的改善，19年增速会继续下调”基本是市场共识。

图表2：商品房销售面积同比增速继续回落

数据来源：Wind，普信

18年因城施策是房地产政策的一大特色，各城根据自己的情况分别制定不尽相同的限售、限购政策，因此地区间的房地产销售情况出现分化，三线城市销售情况显著好于一二线城市，中信证券认为造成一二线城市销售疲软的主要原因正是限价和限售。而这一政策分化还将在19年延续。

图表3：地区间的房地产销售情况出现分化

数据来源：Wind，普信

12月投资如期回落

全年增速超预期

2018年房地产全年的投资增速超出市场的年初预期，同比增速维持在9.5%，其中核心原因还是来自于拿地费用的大幅增长，华泰证券分析称“估算2018年房地产投资中拿地费用占比约30%，为近年新高”，随着未来房企融资渠道高压、去化下降，拿地费用如此高的增速不可持续，随着土地投资前期滞后确认效应的走弱叠加当期投资增速的回落，预计房地产投资增速逐步回落是大势所趋。

中信建投预计2019年的投资增速将回落至2.3%左右，但购地费用贡献将会降低，施工费用的贡献将会提升，使得投资的质量将有所提升。光大证券则认为施工类投资走强将会部分对冲土地购置费增速回落的影响，房地产投资同比增长有望保持在4%-6%左右。

图表4：房地产投资全年维持较高增速，超出市场预期

数据来源：Wind，普信

2019年全面放松房地产调控政策难以实现。随着购置费的回落，2019年房地产投资增速回落是必然趋势。而因城施策仍将是2019年房地产调控的主旋律，以延续结构性调整，妥善实施房地产市场平稳健康发展长效机制。

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